[摘要] 2012年即将过半，回顾6个月以来的北京楼市，前冷后暖，稳步上扬的趋势渐渐明显。特别是五六月以来，越来越多的买房人已经很直接地感受到楼市温度的回升。半年来，北京楼市也出现了不少“细澜微波”。部分区域、部分楼盘冷暖互现，涨跌互现。对于下半年，买房人对成交量、成交均价、热点区域可能出现的变化依然关心。
■ 二手房看点
二手房成交量同比跌两成
【成交量回顾】
先低后高，总量环比微涨
据链家地产、中原地产等多家中介机构数据统计显示，截至6月25日，6月北京市二手房成交量为9888套，预计整月成交量将在12500套左右；上半年二手房成交量预计为5.47万套，环比去年下半年上涨了3.1%，同比去年上半年仍下降了20.1%。
链家地产市场研究部陈雪表示，今年上半年北京二手房成交量呈现出1-2月成交过低、3-6月快速上涨维持高位的特点。这主要是在宏观政策释放松绑信号的情况下，消费者购房积极性提高拉动成交量。
北京中原地产分析师认为，近期信贷政策的调整使得购房者支付能力增强，购房者对房价继续下探的期待降低，入市积极性增加。而房价相比调控之前确有下探，特别是4月份之前，房价处于最近两年的点，购房者入市抄底心态明显。
不过，陈雪表示，虽然连续4个月的高成交量显示出市场开始逐渐回暖，但总体来看，今年上半年成交量环比仅上涨3.1%，同比则降两成，可见仍处于低位，难言市场全面反弹。
【成交量预测】
下半年或继续攀升
陈雪认为，与其他城市相比，北京市调控政策一直没有微调，却仍受整体调控氛围放松影响，上半年月度量价走势呈现出“量价齐涨”趋势。下半年若无其他政策因素影响，消费者的购房心态不会改变，成交量或仍维持上涨趋势。按照当前月均成交量来看，下半年成交将会在7万套左右，与2011年上半年基本相当。
二手房成交价同比跌一成
【成交均价回顾】
房价两年来同比首降
据链家地产市场研究部统计，截至6月25日，6月北京二手房成交均价为22136元/平米。预计2012年上半年，全市二手房成交均价为21716元/平米，环比去年下半年的23681元/平米，下降了8.3%；同比去年上半年的24688元/平米，下降了12%，为2010年以来同比首降。
陈雪认为，今年上半年二手房成交均价走势与成交量走势基本相同，由于成交低迷，前两月的成交价也处于低位。随着3月份成交量的逐步回升，成交均价也开始出现上涨，近期维持在22000元/平米左右。
虽然目前房价开始逐步回升，但上半年平均下来，仍比去年同期有较大幅度下调。链家地产市场部数据显示，从区域成交均价来看，今年上半年，以通州、大兴、顺义等为代表的郊区二手房同比降幅，降幅约在12%-15%；外城四区价格同比降幅在10%左右，而内城两个区域价格最为稳定，同比降幅在5%以下。
陈雪认为，价格同比降幅较大的原因，除了当前市场价格尚未全面回暖之外，作为对比基数的2011年上半年处于价格高峰也是原因之一。
【价格预测】
下半年房价或止跌回升
陈雪认为，北京二手房成交量已维持在1万套以上，开始对其价格回落产生了很大阻力，若下半年成交继续维持在五六月份的12000套以上，价格将全面止跌，甚至有回升至23000元/平米的可能。
北京中原地产分析师也表示，近期业主对于楼市看多预期均有所增强。虽然成交量升温，但是还未达到2009-2010年火爆的行情。而且在限购政策下，市场上的有效需求有限，难以推动二手住宅价格大幅上涨，因此预计，后期二手住宅价格将保持稳中有升的态势。
■ 名嘴论市
五六月的楼市表现，加上近期信贷优惠和多地市的楼市政策微调，刺激信号吸引了越来越多的人入市。楼市走向也吸引了各方关注。今年下半年，日渐回暖的楼市是否会再次上演强劲反弹，还是保持稳定增长？为此，记者就相关问题，采访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、首创置业[简介 动态]董事长刘晓光和思源经纪北京公司总经理张鹏。
问题1：楼市5、6月连续飘红，您认为这是否会开启下半年楼市的反弹？
强劲反弹可能性不大
刘晓光：未来一段时间的市场将会比较稳定，但价格和成交量都不会有较大的反弹。目前刚需逐步入市，渐成市场主流。加之贷款政策利好和开发商在价格上优惠，使得很多购房者认为，目前的价格已经达到了他们的心理预期，这些都促成了楼市的稳定发展。
顾云昌：虽然目前楼市正在逐步回暖，但是在调控政策不放松的情况下，投资性购房难以大规模入场，仅凭数量有限的刚性需求，楼市强劲反弹的可能性不大。更可能出现的是企稳的情况。
张鹏：尽管今年5、6月份市场表现出好转，但是整体上房价依然没有上去。目前对未来一段时间的市场形势还不能太乐观。现在调控政策并未实质性放开，一旦房价较大幅度地上涨，政策执行力度很可能会收紧，整体市场形势也会受到影响。未来楼市是否会反弹还有待进一步观察。
问题2：最近很多城市微调了房地产调控政策，房地产调控是否已经“见底”？
整体调控的大基调不变
顾云昌：到目前为止，政府还没有新的调控政策出台，房地产调控可以说已经见底。
刘晓光：虽然目前有些地区对调控政策进行了微调，但是整体调控大基调没有变。预计下半年楼市将趋于稳定，但如果出现大起大落，不排除会有新的调控措施出现。
张鹏：调控是否见底，关键看经济发展等形势如何。就目前的情况来看，政府没有进一步出台更严厉的政策，预计调控政策会逐渐向好。
问题3：在楼市整体预计企稳的情况下，价格走势预计会怎样？对开发商有何建议？
开发商应保持头脑冷静
顾云昌：从宏观经济角度出发，楼市“稳增长”对宏观经济的稳增长有重要贡献。房地产投资在整体投资占有不小的份额，目前房地产开发商在投资方面的规模都出现了下滑，这对整个宏观经济的影响是比较大的。楼市实现“稳增长”，开发商投资规模逐渐回稳，将会对整个经济产生拉动作用。对于具体的量价，目前看来，下半年楼市不大可能出现大起大落，交易量会平稳增长，价格也会逐步稳定。
刘晓光：面对目前的市场形势，开发商应该努力去适应市场，不仅要在质量上下工夫，同时也要注意到价位的问题。开发商应该保持冷静的头脑，不能因为市场有所好转而抬高价格。要在目前的市场和政策环境下，让房价回归到市场规律中去。
张鹏：对于增长的预期，具体到不同的产品、不同的开发商、不同的城市，增长的形势也存在着差异。像一些经济发达、去化量大的城市，整体楼市中的量价表现就会比较好。至于开发商，只有质量过硬、口碑良好的才能获得更多的市场。
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